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访谈简介

主题:第211期《羊城论坛》小区物业管理大家谈

内容概要:2018年7月25日上午,市住房城乡建设委副主任李朝晖一行在广州市人大东楼一楼大堂参加第211期《羊城论坛》小区物业管理大家谈。

嘉宾: 市住房城乡建设委副主任李朝晖

时间:2018-07-26

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访谈实录

主题:第211期《羊城论坛》“小区物业管理大家谈”

时间:2018年7月25日(星期三)上午9时30分

地点:广州市人大常委会东楼一楼大堂

市民:广州现在的物业管理由谁负责,相关部门做了什么?业主有什么权利和义务?

李朝晖(市住房城乡建设委副主任):各位市民代表好,我是市住房城乡建设委副主任李朝晖,很高兴参加今天这个《羊城论坛》,首先感谢市人大常委会和市电视台举办这期“小区物业管理大家谈”,也感谢各位市民对小区物业管理工作的关心和支持。首先同大家解释一下什么叫“物业管理”。

国家物业管理条例规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,根据双方的合同约定对小区的房屋以及配套设施设备、公共部分的维护、养护管理以及对相关的公共区域环境卫生和秩序的管理活动。

这个概念首先明确一个是对小区,业主是通过成立业主大会以及选举业委会行使自己的权利。成立业主大会后,业委会代表业主与业主大会选出来的物业服务公司签约,签约后,业委会代表全体业主对该物业服务公司进行监督,对其提供的服务进行监管。刚才说到谁管?业委会对物业公司进行监管。在这中间,我们业主也有义务要交纳物业管理费,其实最终说明业主和物业公司的法律关系是一个民事合同的法律关系,我们可以通过这层关系理解我们的权利和义务。

广州市是1984年引入了现代物业管理,到目前为止,广州有2000多家物业服务企业、20万的从业人员。这几年我们行业管理部门做了以下几方面工作:

一是在市委、市政府的领导下,建立了物业管理的法律法规体系,使我们的物业管理能够做到有制度保障,例如我们在2014年5月份出台了广州市的物业管理暂行办法,国家有国家的物业管理条例,我们根据广州的情况制定了广州市物业管理暂行办法。之后我们还出台了业主决策电子投票规则,还有物业企业诚信管理办法,维修资金管理办法等一系列制度,使企业的行为受到监管,业主的权益得到保障,我们政府部门的监管也有了抓手。

二是推行业主决策的电子投票。这项工作有些市民其实已经享受到了。我们业主的集体决策权利都可以通过电子投票系统进行操作,包括成立业主大会、选举业委会、使用维修资金、选聘物业企业等等。

三是推进物业企业信用体系建设。小区是一个小的社会,它涉及到我们社会的方方面面,包括刚才说到的治安、消防、电梯、停车以及环境卫生、垃圾分类、水电气等等一系列,涉及到的监管部门有21个之多。所以要做好我们的行政监管,首先各级政府和各个部门要形成一个监管体系,在这个基础上要建立我们的信息共享机制,交换企业的违规信息,通过信息收集形成物业企业的信用档案,实行守信奖励、失信惩戒制度。这个物业企业的信用管理办法在2018年8月将会正式实施。以上是我们这几年来做的工作,但是应该说做这些工作对做好物业管理工作是远远不够的,很多问题是真实存在的,这些有赖于下一步我们工作的继续努力,我们准备在明年对广州市的物业管理工作进行立法,出台广州市物业管理条例,希望在立法的基础上能够更高层次地规范物业管理工作,在这里也希望各位市民能够将我们在生活中遇到的物业管理问题反映给我们,多点对我们物业管理工作建言献策,共同提高我市的物业管理水平。

主持人:在物业管理公司的各种问题上,我们居民要的就是质价相符,到底质价相符是一个怎样的概念?怎么监管物业管理公司的质价相符,质价相符有没有标准?

张涛(市住房城乡建设委):其实物业管理是业主和企业之间的合同关系,服务的内容、服务的标准包括收费的标准,一般合同中都会有约定,双方应当按照合同的约定来履行,包括权利、义务和责任,这是我们处理物业管理的基本原则。

第二,从监管角度,我们作为主管部门还是采取了一些措施,比如我们在2011年4月份开始实施了物业项目巡查的管理,各个区的房管部门每个月要对辖区的有物业管理的项目或小区进行主动巡查,每月的巡查数量不少于本辖区范围内的10%,一年每个小区主动巡查的次数不少于1次。另外要加强抽查,加强对区域内物业企业的监督和指导。对于巡查和抽查中发现的违规行为,要求企业进行整改,对于严重违规的行为进行依法查处。

主持人:我们居民的权益如何才能得到保护,他们发现物业公司有问题,应该怎么样去维权?

张涛:比如在物业管理活动当中有争议的,一般可以向属地的人民调解委员会或街道办投诉;对于收费方面有争议的话,可以向价格部门投诉;由于物业管理涉及面比较广,也可以向房管部门比如区或市投诉,我市已开通了12345服务热线,投诉的渠道还是比较畅通的。

市民:现在有很多业主是二手业主,他买了房就进入这个小区居住,取得业主资格,然后他必须被动地接受已有的物业公司,这个物业服务合同是不是强制提供的?

张涛:先回答说到的法律关系问题,作为物业服务合同,从专业角度来说分两种:第一种是前期物业服务合同;第二种是成立了业主大会之后,由业主大会选定的公司,由业委会签订的服务合同。因为物业服务合同跟一般的民事合同稍微有所不同,物业公司和所有业主的法律关系是一致的。比如二手房交易的时候,作为上手业主是有义务把这个合同交给接手业主,这个物业管理合同相应地把权利和义务转让给二手业主,不可能存在单个二手业主再跟物业签合同的情况。

因为物业管理服务,有它的特殊性,跟一般的服务确实有所不同,这个服务可以简单地说它是由企业提供的一种24小时不间断的服务,它面对的对象是所有的业主,不是针对一个人,所以它在这个服务过程当中,可能有些方面做得不错,但是我个人觉得他的服务肯定不可能做到100%满意,那么重点就在于业主也好、物业企业也好,或者业委会也好,这几者之间要加强沟通、加强协调,有问题及时处理。比如业主投诉,及时反馈给物业公司,作为物业企业应该按照合同约定,建立一种迅速的处理机制,把业主的问题及时处理好,这样双方关系就和谐了,应该朝这种方式去努力。我们现在正在起草《广州市物业管理条例》,借这个机会听了很多的意见,我们也在消化吸收,我们也会通过制定一些好的制度和办法解决广州物业管理当中存在的一些问题。

广州物业管理行业规模在全国来说有很大的影响力,有很多优秀的企业,但也确实存在做得比较差的企业,我们不否认。我们收集了这些情况之后,会后会进行认真地研究处理。

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